6 21 부동산 대책 상생임대인 제도 확대 개편 분석

6월 21일 이번 정부에서  6 21 부동산 대책을 발표했습니다. 이 부동산 대책의 핵심 골자는 크게 임대차 시장 안정 방안과 3분기 부동상 정상화 과제의 2가지 방향으로 추진되는데요. 이 중 임대차 시장 안정방안을 위해 발표한 상생 임대인 지원제도에 대해 알아보겠습니다.

 

 

# 상생 임대인 제도 확대 개편

상생 임대인 제도는 새로운 명칭의 제도는 아닙니다. 기존에 문재인 정부 당시 있었던 제도를 더욱 업그레이드하여 개편한 점이라고 이해하시면 됩니다. 

 

이 제도는 기존 1 주택자 비과세를 위한 실거주 2년 의무를 면제해 주어서 전셋값이 갑자기 상승하는 문제를 해결하고 실거주를 하지 않아도 되니 기존 임대인이 갑자기 내몰리는 우려도 방지해주게 됩니다.

 

# 상생 임대인 제도 대상

• 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 임대차 계약을 체결한 임대인

여기서 대상 조건을 본다면 우선 위에서 정한 기간 사이에 임대차 계약서를 작성해야 함을 알 수 있습니다. 이 기간 사이에 계약만 체결하면 되고 임차인의 입주는 2025년에 시행하더라도 무방한 부분입니다. 

 

따라서 작년 12월 20일 이후 계약을 체결한 임대인 이외에도 2024년 12월 30일 이전에 계약을 체결할 계획이 있는 임대인도 이 제도가 적용되기에 미리 숙지하시면 좋은 제도입니다. 

 

또한 기존 상생 임대인 제도에서는 임대 개시 시점 1세대 1 주택자인 자가 기준 시가 9억 원 이하인 경우만 적용이 되었으나 새로 개정된 제도에서는 임대 개시 시점에는 다주택자 이더라도 향후 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 적용이 되는 게 큰 특징입니다. 

 

결국 이 제도의 혜택을 보는 마지막 시점에 아래에 설명된 요건들을 다 갖춘 시점에 1 주택이면 적용이 된다는 점입니다. 

 

# 상생 임대인 제도 요건(조건)

아래 제도에서의 요건은 각 요건들을 모두 다 충족해야 하는 필요충분조건임을 이해하셔야 합니다.

• 직전 계약 대비 임대료 5% 이내 증액할 것(유지, 인하 포함)
• 신규계약, 갱신계약 모두 포함
• 직전 계약과 신규계약의 임대인이 동일할 것
• 바로 직전 계약이 18개월 이상일 것
• 새로 하는 계약을 2년간 유지해야 함
• 계약갱신청구권 사용되어 계약 체결한 임대인도 포함

 

직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 올려야 하기 때문에 기존 수준으로 유지하는 것이나 전세금을 낮추어 주는 것도 포함됩니다. 흔히들 착한 임대인이 여기에 해당이 되는 것이겠죠. 예를 들어 기존 세입자가 거주하다가 계약기간이 다가와서 계속 사는 것도 포함이고 기존 세입자는 나가고 새로운 세입자와 계약을 하는데 이전 세입자와의 계약보다 임대료를 5% 이내 증액하면 다 포함됩니다.

 

당연히 갭 투자는 안 되는 게 상생 임대인 제도가 처음 나왔을 때부터 정의했던 부분이며 바뀌는 제도 역시 갭 투자는 자격요건이 안됩니다. 그래서 직전 계약과 신규계약란에 임대인이 동일인물일 경우에만 혜택을 볼 수 있습니다. 결국 소유자가 같아야 되는 부분입니다. 

 

만일 갭 투자의 경우에도 적용이 되기 위해서는 내가 갭 투자를 목적으로 임대인의 자격이 된 후 2년이 지난 뒤 임대료를 5%만 임차인에게 올려 줄 경우에 상생 임대인 제도의 혜택을 적용받을 수 있습니다.

 

여기서 직전 계약은 적어도 1년 6개월 이상 유지가 되어야 합니다. 이유는 이 제도를 악용하기 위해 현재 유지 중인 계약을 바로 해지해서 다시 계약서를 작성하려고 하는 사람들이 있을 수 있기 때문입니다. 

 

그 뒤 새로 하는 마지막 계약은 2년간 유지를 해야 합니다. 

 

기존 정부에서 법적으로 인정되던 갱신청구권을 수용해주는 임대인도 착한 임대인으로 보아 이 제도의 자격요건에는 해당이 됩니다. 

 

# 상생 임대인 제도 효과

위의 대상과 요건을 모두 충족한 경우 그 효과는 2년간 실 거주한 것으로 인정됩니다. 이것이 주는 의미는 다음과 같습니다.

• 조정대상 지역 1 주택 비과세 가능
• 1 주택 장기보유 특별공제 추가 적용 가능 

다 주택자 중에 기존 제도에서는 거주한 기록이 없으면 장기보유 특별공제 혜택이 없었으나 새로 바뀐 제도에서는 거주한 기록이 없어도 인정이 되는 부분이기에 향후 세금 부분에서 혜택이 커집니다. 

 

# FAQ

1. 주택임대사업자도 이 혜택이 적용될까?

• 애석하게도 현재는 비임대사업자에게만 제도가 적용됩니다.  그러나 나중에 적용을 기다려볼 여지는 있으나 정확하게 명문화되어 나오지 않는 이상 큰 기대는 힘들겠죠

 

2. 임대료 5% 인상 재계약 시작 후 하루만 지나도 양도해도 적용될까?

• 위의 요건 부분을 다시 살펴보면 새로 하는 예약은 2년간 유지해야 한다는 조건이 있습니다. 이 조건이 충족이 안되기에 당연히 하루 지나서 양도하면 적용되지 않습니다.

 

3. 법인도 해당이 될까요?

• 법인에 대한 부분은 언급이 없기에 해당되지 않는다고 보아야 합니다.

 

4. 2019년 10월 성춘향(본인)이가 홍길동의 신림동 아파트를 갭 투자 목적으로 1년 남은 전세를 승계받아서 샀을 경우 어떻게 되나?

• 이렇게 승계받은 경우 2020년 10월에 전세 만기가 되어 세입자와 새로운 2년 계약을 하게 되는데 이때 임대인 이름은 당연히 성춘향이로 작성하여 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 이 계약 당시는 2021년 10월 이후에 해당하지 않기에 직전 계약의 지위에 해당되지 않는 것입니다.
  • 그리고  2년이 지난 후 2022년 10월에 위의 요건들을 다 갖춘 조건으로 계약을 해야겠죠. 다시 성춘향이라는 이름(임대인 동일)으로 재계약을 해 주어야 하고 이때 비로소 직전 계약의 지위에 해당됩니다.
    • 위의 직전 계약이 2년 했다고 가정할 경우 2024년 10월 시점에 기존 계약 대비 5% 이내 범위에서 계약하고 그 계약이 2년 유지된다면 비로소 상생 임대인 지위가 생겨납니다. 이때 실거주자자가 아니라도 실거주한 것으로 보는 비과세 혜택이 적용됩니다

5. 2022년 7월 고길동이 A의  전세(계약기간 3개월 남은 전세)가 끼어 있는 아파트를 매수한 경우 상생 임대인 제도 적용될까? 

• 이 경우 2022년 10월에 고길동 이름으로 임대차 계약을 새로 하게 될 것이고 이때 이 계약이 바로 직전 계약에 해당이 된다.
  
  • 이후 2년간 유지되어 2024년 10월에 임대인 고길동이 유지된 상태에서 5% 이내 금액 내에서 재계약을 할 경우 이 새로운 계약이 2년간 유지되면 상생 임대인 지위가 생겨서 2026년 10월 이후에는 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
    • 이 경우 마지막 2026년 10월에 1 주택 요건을 충족하면 될 뿐이기에 그 이전에 다주택자 이거나 중간에 다른 집을 샀다가 팔아도 해당이 됩니다. 결국 적용받는 마지막에 한 채만 있으면 되는 게 핵심입니다